河南财經(jīng)政法大學(xué)李曉峰教授在河南樓市網十周年慶典講話【多圖】
2013/12/09 來源：行政部
2013/12/09 來源：行政部
河南省土地學(xué)會常務理事(shì)、河南省房地産業商會專家顧問團副主任、河南樓市網高級發(fā)展顧問、房地産研究所所長(cháng)李曉峰教授在我公司下屬的河南樓市網十周年慶典講話。
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2013年，我本人歸納房地産的發(fā)展形勢，用分化兩(liǎng)個字來形容。秦虹主任講到城市在不斷的分化，企業也在不斷的分化，伴随着城市的分化，出現了企業的分化。2013年與2011年、2012年房地産形勢的不同之處在于，在一線、二線城市有一種(zhǒng)所謂王者歸來的感覺，因爲在過(guò)去的調控過(guò)程當中，有一個非常嚴厲的房地産調控政策，主要就是針對(duì)一線、二線城市，所以在調控當中，它受的影響比較大，很多房地産開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變自己的思路，市民、開(kāi)發(fā)商都(dōu)有逃離北上廣的趨勢，除了北上廣以外的其他核心城市，像南京、武漢、杭州等熱點城市也是受我國(guó)房地産調控壓力非常大的城市，在這(zhè)裡(lǐ)邊的生存空間嚴重受到限制，我們看到建業、正商作爲河南之大的兩(liǎng)家房地産商，在2010年的業界出現了重大的分化，建業在這(zhè)一年仍然保持着比較強勁的勢頭，而正商就出現了問題，原因在于建業除了鄭州市場以外，還(hái)有17個地市，而正商除了鄭州以外幾乎就沒(méi)有，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城市的這(zhè)樣的一些開(kāi)發(fā)商在我們國(guó)家嚴厲的調控政策下，真是覺得日子比較艱難，所以他們做了兩(liǎng)個選擇。前列個選擇是離開(kāi)鄭州市，去三線或者四線城市；第二個選擇是仍然留在鄭州開(kāi)發(fā)寫字樓産品。
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在過(guò)去的2011年、2012年裡(lǐ)很多鄭州本土的開(kāi)發(fā)商做了這(zhè)兩(liǎng)個選擇，正商一直沿着航海路在做，幾乎搞成(chéng)了正商房地産一條街，從東到西都(dōu)是正商的樓盤，但他也在轉向(xiàng)河南的三線城市，他感覺到隻在鄭州做不行，建業已經(jīng)在其他地市紮根了就更遊刃有餘，鄭州市的開(kāi)發(fā)商選擇了離開(kāi)鄭州到三線城市繼續開(kāi)發(fā)住宅，有些開(kāi)發(fā)商仍然留在鄭州開(kāi)發(fā)寫字樓，這(zhè)就直接導緻了一個問題，進(jìn)入2013年鄭州市住宅的供應數量已經(jīng)大幅度減少，因爲留在鄭州的也不再搞住宅了，搞住宅的也不在鄭州了，就造成(chéng)了2013年鄭州市住宅的供應數量已經(jīng)大幅度減少，直接導緻了2013年前8個月鄭州市新建商品房的銷售價格在全國(guó)的範圍之内排到了第七位，北上廣之外，南京、廈門之後(hòu)就是鄭州了。漲幅超過(guò)12%，進(jìn)入前十名，我想今年的前8個月爲什麼(me)今年的北上廣漲幅超過(guò)了20%，二線城市的很多也超過(guò)了10%，原因與我剛才所講的鄭州的情況差不多，因爲在前兩(liǎng)年，在這(zhè)些地區，住宅調控的非常嚴厲，留的也不再搞住宅了，搞住宅的也不留了。造成(chéng)了一種(zhǒng)供求短缺的現象，新政府上台以後(hòu)，好(hǎo)像表面(miàn)上不再講房地産調控問題，也沒(méi)有出現任何新的政策，實際背後(hòu)的根本原因供求關系出現了重大的變化，所以才有了剛才講到的一線、二線城市王者歸來的迹象。原來慢慢冷下來的城市突然間又熱了，而且超過(guò)了以往所有的熱，而另外一個房地産開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)商所關注的重點，三線、四線城市原來都(dōu)是熱點，現在是冷下來了，更重要的是有些城市對(duì)這(zhè)種(zhǒng)分化起(qǐ)到了強化的作用。比如溫州、鄂爾多斯，這(zhè)些都(dōu)是三線城市裡(lǐ)的典型，成(chéng)交數量在萎縮，房價在下降，以溫州、鄂爾多斯爲代表，感覺三、四線城市好(hǎo)像不行了，許多專家說三線城市房地産泡沫已經(jīng)呈現破裂的迹象，使南陽人對(duì)自己的房地産行業失去信心。
我本人認爲不是這(zhè)樣，這(zhè)是一種(zhǒng)非常悲觀的情緒，剛才秦主任提到的問題我本人非常認同，溫州、鄂爾多斯爲什麼(me)會出現問題，這(zhè)些地方作爲三線城市，與别的地方不一樣，之大的不一樣是金融杠杆用的太多，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離了本地房地産業的基本面(miàn)，把房地産業直接搞成(chéng)了一個金融行業甚至是投機行業，沒(méi)有任何以實際爲依托的行業肯定要出問題，我認爲我國(guó)三線城市房地産問題應該分爲兩(liǎng)類，一類像溫州、鄂爾多斯搞金融的，積累了很多房地産泡沫的；另外像我們河南大多數的三線城市或者鄭州以外的十七個地級市，它的房地産發(fā)展的基本面(miàn)真的跟溫州、鄂爾多斯不一樣，他的基本面(miàn)來自于我們城鎮化的進(jìn)程。我們南陽人口超過(guò)一千萬，毫無疑問，南陽肩負着新型城鎮化的重大責任，這(zhè)個過(guò)程還(hái)遠遠沒(méi)有結束，而且還(hái)要進(jìn)一步去推進(jìn)，所以南陽的房地産業基本面(miàn)與個别三線城市的基本面(miàn)不一樣，不能(néng)以偏概全，認爲溫州、鄂爾多斯是所有三線城市發(fā)展的樣闆，他們的今天就是我們的明天，這(zhè)是錯誤的。在二線城市以及鄭州，房地産逐漸呈現郊區化發(fā)展形勢，因爲這(zhè)個地方城市已經(jīng)發(fā)展到了一定規模，由攤大餅到包餃子，發(fā)展衛星城這(zhè)樣一種(zhǒng)發(fā)展模式，但是三線城市目前沒(méi)有這(zhè)樣一種(zhǒng)發(fā)展形勢，三線城市仍然處在一種(zhǒng)以市中心爲帶頭的發(fā)展模式，處在集中的，還(hái)沒(méi)到分散的階段。所以三線城市認爲自己的郊區化時代已經(jīng)到來這(zhè)是錯誤的。
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我本人對(duì)南陽這(zhè)樣的三線城市的房地産行業有信心，原因在于十八屆三中全會在戶籍改革制度裡(lǐ)透露出來的信息，我們國(guó)家在相當長(cháng)的一段時間内要解決進(jìn)城務工人員的戶口問題，在過(guò)去三十多年的發(fā)展裡(lǐ)，農民變成(chéng)了農民工，而沒(méi)有變成(chéng)市民，這(zhè)是人的城鎮化裡(lǐ)邊之沒(méi)有被實現、之沒(méi)有被解決的問題就是戶口問題，戶口問題解決了，其他福利問題也就可以享有了，在哪個城市可以實現農民工可以轉變成(chéng)市民，這(zhè)是一個細思量問題，不是說想到任何一個城市裡(lǐ)去落戶變成(chéng)城市戶口就行的，也不是任何一個城市都(dōu)以同等的條件接納任何人，在這(zhè)裡(lǐ)邊采取一個叫(jiào)做差别化的政策，十八屆三中全會裡(lǐ)說的非常清楚，有兩(liǎng)點，全面(miàn)的放開(kāi)建制鎮跟小城市的落戶限制，有序的放開(kāi)中等城市的落戶限制。由農民變成(chéng)居民這(zhè)樣一個問題要全面(miàn)放開(kāi)，放開(kāi)到什麼(me)程度呢？就是在這(zhè)個地方有穩定的工作和居所，居所可以是租來的房子，你本人、子女、配偶、父母、嶽父母都(dōu)可以考慮解決戶口問題。在中等城市，比如南陽也要有序的放開(kāi)，但力度要小于建制鎮和小城市，但在北京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開(kāi)的問題，是控制的問題，我個人感覺在中小城市優先放開(kāi)戶籍問題，優先轉移農民工的生活問題，要真正的落到實處，可能(néng)會引發(fā)一輪進(jìn)城的熱潮，引發(fā)一輪優先到中小城市落戶的熱潮，毫無疑問，會對(duì)我們這(zhè)個地方的房地産帶來重大的影響。中國(guó)夢就是城市夢，是不是就可以理解爲住房夢，城裡(lǐ)人有鄉下人的夢想，鄉下有城裡(lǐ)人的爹娘，根據我們國(guó)家目前的制度設計，正是廣大農民朋友優先在這(zhè)裡(lǐ)實現城市夢的地方，随着城市夢的實現，房地産業也會赢來比較大的發(fā)展空間。
2013年，我本人歸納房地産的發(fā)展形勢，用分化兩(liǎng)個字來形容。秦虹主任講到城市在不斷的分化，企業也在不斷的分化，伴随着城市的分化，出現了企業的分化。2013年與2011年、2012年房地産形勢的不同之處在于，在一線、二線城市有一種(zhǒng)所謂王者歸來的感覺，因爲在過(guò)去的調控過(guò)程當中，有一個非常嚴厲的房地産調控政策，主要就是針對(duì)一線、二線城市，所以在調控當中，它受的影響比較大，很多房地産開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變自己的思路，市民、開(kāi)發(fā)商都(dōu)有逃離北上廣的趨勢，除了北上廣以外的其他核心城市，像南京、武漢、杭州等熱點城市也是受我國(guó)房地産調控壓力非常大的城市，在這(zhè)裡(lǐ)邊的生存空間嚴重受到限制，我們看到建業、正商作爲河南之大的兩(liǎng)家房地産商，在2010年的業界出現了重大的分化，建業在這(zhè)一年仍然保持着比較強勁的勢頭，而正商就出現了問題，原因在于建業除了鄭州市場以外，還(hái)有17個地市，而正商除了鄭州以外幾乎就沒(méi)有，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城市的這(zhè)樣的一些開(kāi)發(fā)商在我們國(guó)家嚴厲的調控政策下，真是覺得日子比較艱難，所以他們做了兩(liǎng)個選擇。前列個選擇是離開(kāi)鄭州市，去三線或者四線城市；第二個選擇是仍然留在鄭州開(kāi)發(fā)寫字樓産品。
在過(guò)去的2011年、2012年裡(lǐ)很多鄭州本土的開(kāi)發(fā)商做了這(zhè)兩(liǎng)個選擇，正商一直沿着航海路在做，幾乎搞成(chéng)了正商房地産一條街，從東到西都(dōu)是正商的樓盤，但他也在轉向(xiàng)河南的三線城市，他感覺到隻在鄭州做不行，建業已經(jīng)在其他地市紮根了就更遊刃有餘，鄭州市的開(kāi)發(fā)商選擇了離開(kāi)鄭州到三線城市繼續開(kāi)發(fā)住宅，有些開(kāi)發(fā)商仍然留在鄭州開(kāi)發(fā)寫字樓，這(zhè)就直接導緻了一個問題，進(jìn)入2013年鄭州市住宅的供應數量已經(jīng)大幅度減少，因爲留在鄭州的也不再搞住宅了，搞住宅的也不在鄭州了，就造成(chéng)了2013年鄭州市住宅的供應數量已經(jīng)大幅度減少，直接導緻了2013年前8個月鄭州市新建商品房的銷售價格在全國(guó)的範圍之内排到了第七位，北上廣之外，南京、廈門之後(hòu)就是鄭州了。漲幅超過(guò)12%，進(jìn)入前十名，我想今年的前8個月爲什麼(me)今年的北上廣漲幅超過(guò)了20%，二線城市的很多也超過(guò)了10%，原因與我剛才所講的鄭州的情況差不多，因爲在前兩(liǎng)年，在這(zhè)些地區，住宅調控的非常嚴厲，留的也不再搞住宅了，搞住宅的也不留了。造成(chéng)了一種(zhǒng)供求短缺的現象，新政府上台以後(hòu)，好(hǎo)像表面(miàn)上不再講房地産調控問題，也沒(méi)有出現任何新的政策，實際背後(hòu)的根本原因供求關系出現了重大的變化，所以才有了剛才講到的一線、二線城市王者歸來的迹象。原來慢慢冷下來的城市突然間又熱了，而且超過(guò)了以往所有的熱，而另外一個房地産開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)商所關注的重點，三線、四線城市原來都(dōu)是熱點，現在是冷下來了，更重要的是有些城市對(duì)這(zhè)種(zhǒng)分化起(qǐ)到了強化的作用。比如溫州、鄂爾多斯，這(zhè)些都(dōu)是三線城市裡(lǐ)的典型，成(chéng)交數量在萎縮，房價在下降，以溫州、鄂爾多斯爲代表，感覺三、四線城市好(hǎo)像不行了，許多專家說三線城市房地産泡沫已經(jīng)呈現破裂的迹象，使南陽人對(duì)自己的房地産行業失去信心。
我本人認爲不是這(zhè)樣，這(zhè)是一種(zhǒng)非常悲觀的情緒，剛才秦主任提到的問題我本人非常認同，溫州、鄂爾多斯爲什麼(me)會出現問題，這(zhè)些地方作爲三線城市，與别的地方不一樣，之大的不一樣是金融杠杆用的太多，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離了本地房地産業的基本面(miàn)，把房地産業直接搞成(chéng)了一個金融行業甚至是投機行業，沒(méi)有任何以實際爲依托的行業肯定要出問題，我認爲我國(guó)三線城市房地産問題應該分爲兩(liǎng)類，一類像溫州、鄂爾多斯搞金融的，積累了很多房地産泡沫的；另外像我們河南大多數的三線城市或者鄭州以外的十七個地級市，它的房地産發(fā)展的基本面(miàn)真的跟溫州、鄂爾多斯不一樣，他的基本面(miàn)來自于我們城鎮化的進(jìn)程。我們南陽人口超過(guò)一千萬，毫無疑問，南陽肩負着新型城鎮化的重大責任，這(zhè)個過(guò)程還(hái)遠遠沒(méi)有結束，而且還(hái)要進(jìn)一步去推進(jìn)，所以南陽的房地産業基本面(miàn)與個别三線城市的基本面(miàn)不一樣，不能(néng)以偏概全，認爲溫州、鄂爾多斯是所有三線城市發(fā)展的樣闆，他們的今天就是我們的明天，這(zhè)是錯誤的。在二線城市以及鄭州，房地産逐漸呈現郊區化發(fā)展形勢，因爲這(zhè)個地方城市已經(jīng)發(fā)展到了一定規模，由攤大餅到包餃子，發(fā)展衛星城這(zhè)樣一種(zhǒng)發(fā)展模式，但是三線城市目前沒(méi)有這(zhè)樣一種(zhǒng)發(fā)展形勢，三線城市仍然處在一種(zhǒng)以市中心爲帶頭的發(fā)展模式，處在集中的，還(hái)沒(méi)到分散的階段。所以三線城市認爲自己的郊區化時代已經(jīng)到來這(zhè)是錯誤的。
我本人對(duì)南陽這(zhè)樣的三線城市的房地産行業有信心，原因在于十八屆三中全會在戶籍改革制度裡(lǐ)透露出來的信息，我們國(guó)家在相當長(cháng)的一段時間内要解決進(jìn)城務工人員的戶口問題，在過(guò)去三十多年的發(fā)展裡(lǐ)，農民變成(chéng)了農民工，而沒(méi)有變成(chéng)市民，這(zhè)是人的城鎮化裡(lǐ)邊之沒(méi)有被實現、之沒(méi)有被解決的問題就是戶口問題，戶口問題解決了，其他福利問題也就可以享有了，在哪個城市可以實現農民工可以轉變成(chéng)市民，這(zhè)是一個細思量問題，不是說想到任何一個城市裡(lǐ)去落戶變成(chéng)城市戶口就行的，也不是任何一個城市都(dōu)以同等的條件接納任何人，在這(zhè)裡(lǐ)邊采取一個叫(jiào)做差别化的政策，十八屆三中全會裡(lǐ)說的非常清楚，有兩(liǎng)點，全面(miàn)的放開(kāi)建制鎮跟小城市的落戶限制，有序的放開(kāi)中等城市的落戶限制。由農民變成(chéng)居民這(zhè)樣一個問題要全面(miàn)放開(kāi)，放開(kāi)到什麼(me)程度呢？就是在這(zhè)個地方有穩定的工作和居所，居所可以是租來的房子，你本人、子女、配偶、父母、嶽父母都(dōu)可以考慮解決戶口問題。在中等城市，比如南陽也要有序的放開(kāi)，但力度要小于建制鎮和小城市，但在北京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開(kāi)的問題，是控制的問題，我個人感覺在中小城市優先放開(kāi)戶籍問題，優先轉移農民工的生活問題，要真正的落到實處，可能(néng)會引發(fā)一輪進(jìn)城的熱潮，引發(fā)一輪優先到中小城市落戶的熱潮，毫無疑問，會對(duì)我們這(zhè)個地方的房地産帶來重大的影響。中國(guó)夢就是城市夢，是不是就可以理解爲住房夢，城裡(lǐ)人有鄉下人的夢想，鄉下有城裡(lǐ)人的爹娘，根據我們國(guó)家目前的制度設計，正是廣大農民朋友優先在這(zhè)裡(lǐ)實現城市夢的地方，随着城市夢的實現，房地産業也會赢來比較大的發(fā)展空間。