住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在河南樓市網十周年慶典講話【圖文】
2013/12/09 來源：行政部
2013/12/09 來源：行政部
如何判斷當前房地産的投資？住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹女士在河南樓市網十周年慶典上的講話：
我認爲過(guò)去我們房地産市場單邊上漲格局的市場投資判斷是截然不同的，過(guò)去市場都(dōu)是一個單邊上漲的格局，在哪兒投資都(dōu)有機會，在哪兒開(kāi)發(fā)都(dōu)能(néng)賺錢，在哪兒拿到地都(dōu)是好(hǎo)事(shì)情。但是未來我們前面(miàn)已經(jīng)講到房地産是一個分化的格局，所以我們對(duì)投資趨勢的判斷和選擇尤爲重要。先要判斷正确選擇正确，你的企業大小管理水平的好(hǎo)壞高低都(dōu)會影響到你賺錢，隻不過(guò)是賺多賺少而已，如果趨勢都(dōu)判斷錯誤，對(duì)再好(hǎo)的企業也會在市場上有诟病。那麼(me)未來的房地産市場應該是包括兩(liǎng)個部分，一個部分是住宅市場，一個是非住宅市場。那麼(me)對(duì)住宅市場來說現在在房地産投資方面(miàn)住宅投資已經(jīng)占到投資的68%，連70%都(dōu)不到。
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非住宅投資現在是處于一個規模和占地開(kāi)始擴大的發(fā)展階段，那麼(me)對(duì)住宅投資來說未來的發(fā)展趨勢是什麼(me)呢？我們對(duì)2020年之前中國(guó)住房需求的估算，大緻有三句話。前列我們仍有空間，第二是增速減緩，第三是分化加劇，爲什麼(me)仍有空間？就是因爲我們到2020年之前，城鎮化的進(jìn)程還(hái)沒(méi)有結束，全國(guó)人口總量增加的格局沒(méi)有改變，我們城市每年還(hái)面(miàn)臨着2000萬左右的新增常住人口，這(zhè)個新增的城鎮常住人口一定要在城市有地方住。所以，新增需求要靠新開(kāi)發(fā)來滿足，所以我們說仍有空間，有空間的前列個原因是新增需求還(hái)存在，第二個原因是在于我們人口的年齡結構對(duì)房地産的周期影響特别大。到2020年之前，中國(guó)人口的結構對(duì)房地産市場的發(fā)展是有利的，比如說25-40歲年輕的勞動力在人口所占的比重仍然處于一個高位，之後(hòu)是一個緩慢向(xiàng)上的格局。第三個原因是高持續人口對(duì)房地産市場的貢獻也是非常大的，我們到2020年之前，中國(guó)的高持續人口，也就是35-54歲的這(zhè)一部分人所占的人口比重還(hái)在30%左右，之後(hòu)是一個下降的趨勢。第四個原因，是因爲家庭結構的變化，就是小型化，小型化意味着什麼(me)呢？家庭小型化意味着人口不增加，住房需求在增加，過(guò)去十年，如果說城鎮的家庭數增加了57.8%的話，單代家庭增長(cháng)了121%的話，所以我們說小型化還(hái)需持續。以上幾個原因都(dōu)導緻未來的新建商品房市場認爲的空間還(hái)是有的，總量還(hái)是比較大的，但是它的增長(cháng)不可能(néng)複制之前十年的增長(cháng)，未來房地産市場一定是個增速減緩的過(guò)程，我們過(guò)去以商品房銷售面(miàn)積爲例，過(guò)去2009年之前，商品房銷售面(miàn)積的增長(cháng)速度每年符合增長(cháng)率16%左右，是一個非常高速的增長(cháng)。而未來，我們認爲房地産銷售面(miàn)積的增長(cháng)一定會降到個位數，所以增速是在下降。
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之後(hòu)，分化加劇，整個市場的分化加劇體現在兩(liǎng)個方面(miàn)。前列，城市分化，不同的城市發(fā)展是不一樣的，有的城市增長(cháng)空間比較大，有的城市平衡，不增長(cháng)，有的城市就要下跌；第二個，企業也在分化，在目前的市場格局下，我們認爲下一步的企業一定會面(miàn)臨着整合和調整，這(zhè)是一個非常殘酷的現實，在這(zhè)樣一個情況下，我們房地産的投資怎麼(me)選擇呢？我認爲之值得大家關注的是兩(liǎng)個因素，前列，就是城市群衆因素。但是說城市分化是不是隻有一二線城市才有機會，其它城市就沒(méi)有機會呢？我不是這(zhè)樣看的，我認爲城市分化，不僅僅是三四線城市和一二線城市有區别，更重要的是三四線城市本身也是在出現一個分化的格局，所以說我們的選擇不僅僅是要選擇一二線城市，我們要有選擇原則，這(zhè)個原則是什麼(me)呢？前列，我們要關注城市群，城市群不是政府有規劃的城市群都(dōu)是值得我們選擇的，關鍵是我們要選擇那些人口城鎮密度大的城市群才之值得我們投資。城市群是産力之集聚，産業密度之大，發(fā)展之繁榮的地區，産業密度大意味着它會不斷的派生出新的産業，而不斷派生出新的産業它會帶來新的就業人口的增加，對(duì)房地産市場是之有利的支撐。所以我們前列要關注的是城市群，而且這(zhè)個城市群不是政府規劃的城市群，大家知道(dào)我們現在政府提出的未來城市發(fā)展道(dào)路要走城市群做爲城市發(fā)展的主題空間形态，全部規劃多少城市群呢？上百的城市群大大小小的城市群，不是所有規劃的地方城市群的地方都(dōu)是值得投資的，我們一定要選擇那些城鎮數量城市密度大的地方那些城市群才之有發(fā)展潛力和前景。第二，就是我們要非常面(miàn)臨一個殘酷的現實就是我們要高度關注高速鐵路網的建設，大家知道(dào)中國(guó)正在規劃高速鐵路網，這(zhè)個高速鐵路網由兩(liǎng)個部分組成(chéng)，前列部分是城市群内的同城化所支撐的快速鐵路交通，第二個是通過(guò)國(guó)家的高鐵把各個城市群連接起(qǐ)來，這(zhè)個規劃正在布局和實施之中，那麼(me)大緻可以想象等到那一天，中國(guó)的高速部分交通網建成(chéng)網絡的那一天。現在全國(guó)600多個名字叫(jiào)“市”的城市大緻可以分爲兩(liǎng)類，一類城市是在高速鐵路網的網絡上面(miàn)，它是交通的連接點，它在各個城市構成(chéng)了在高速鐵路交通網連接下變成(chéng)城市網，在這(zhè)個城市網上面(miàn)的城市未來的投資機會比較大，産業的積極度會更高，投資的成(chéng)本會更低，效率會更高，對(duì)人口聚集度會更明顯。而另外一部分城市是在這(zhè)個網絡下面(miàn)，在網絡下面(miàn)會減少投資的機會，就不如在網上面(miàn)那些城市的投資空間，所以我們說高速路的交通網的建設高鐵改變中國(guó)經(jīng)濟，一定是這(zhè)個格局。在農村有一句話：要想富，先修路，在城市是一個道(dào)理。城市高速鐵路網的建設將(jiāng)會使相當大的一部分城市發(fā)生變化，這(zhè)個過(guò)程就是房地産投資增長(cháng)的過(guò)程。所以我們說，我們要關注什麼(me)，我們要抓住要點，我們今後(hòu)的投資一定是要有選擇的，而不是過(guò)去隻要進(jìn)房地産就能(néng)賺錢的概念已經(jīng)一去不複返了。
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未來市場是一個分化的格局，我們要從區域發(fā)展的角度、從整個國(guó)家發(fā)展格局的角度來作出我們自己的判斷，不僅僅是一二線城市，我們很多三四線城市高速交通網的建設也會改變。當然我們未來的投資也不僅僅是住宅市場，非住宅市場也面(miàn)臨着巨大的空間，同時也有很大的風險。總而言之，我認爲未來三中全會之後(hòu)中國(guó)的房地産市場是一個謹慎、樂觀的市場。
我認爲過(guò)去我們房地産市場單邊上漲格局的市場投資判斷是截然不同的，過(guò)去市場都(dōu)是一個單邊上漲的格局，在哪兒投資都(dōu)有機會，在哪兒開(kāi)發(fā)都(dōu)能(néng)賺錢，在哪兒拿到地都(dōu)是好(hǎo)事(shì)情。但是未來我們前面(miàn)已經(jīng)講到房地産是一個分化的格局，所以我們對(duì)投資趨勢的判斷和選擇尤爲重要。先要判斷正确選擇正确，你的企業大小管理水平的好(hǎo)壞高低都(dōu)會影響到你賺錢，隻不過(guò)是賺多賺少而已，如果趨勢都(dōu)判斷錯誤，對(duì)再好(hǎo)的企業也會在市場上有诟病。那麼(me)未來的房地産市場應該是包括兩(liǎng)個部分，一個部分是住宅市場，一個是非住宅市場。那麼(me)對(duì)住宅市場來說現在在房地産投資方面(miàn)住宅投資已經(jīng)占到投資的68%，連70%都(dōu)不到。
非住宅投資現在是處于一個規模和占地開(kāi)始擴大的發(fā)展階段，那麼(me)對(duì)住宅投資來說未來的發(fā)展趨勢是什麼(me)呢？我們對(duì)2020年之前中國(guó)住房需求的估算，大緻有三句話。前列我們仍有空間，第二是增速減緩，第三是分化加劇，爲什麼(me)仍有空間？就是因爲我們到2020年之前，城鎮化的進(jìn)程還(hái)沒(méi)有結束，全國(guó)人口總量增加的格局沒(méi)有改變，我們城市每年還(hái)面(miàn)臨着2000萬左右的新增常住人口，這(zhè)個新增的城鎮常住人口一定要在城市有地方住。所以，新增需求要靠新開(kāi)發(fā)來滿足，所以我們說仍有空間，有空間的前列個原因是新增需求還(hái)存在，第二個原因是在于我們人口的年齡結構對(duì)房地産的周期影響特别大。到2020年之前，中國(guó)人口的結構對(duì)房地産市場的發(fā)展是有利的，比如說25-40歲年輕的勞動力在人口所占的比重仍然處于一個高位，之後(hòu)是一個緩慢向(xiàng)上的格局。第三個原因是高持續人口對(duì)房地産市場的貢獻也是非常大的，我們到2020年之前，中國(guó)的高持續人口，也就是35-54歲的這(zhè)一部分人所占的人口比重還(hái)在30%左右，之後(hòu)是一個下降的趨勢。第四個原因，是因爲家庭結構的變化，就是小型化，小型化意味着什麼(me)呢？家庭小型化意味着人口不增加，住房需求在增加，過(guò)去十年，如果說城鎮的家庭數增加了57.8%的話，單代家庭增長(cháng)了121%的話，所以我們說小型化還(hái)需持續。以上幾個原因都(dōu)導緻未來的新建商品房市場認爲的空間還(hái)是有的，總量還(hái)是比較大的，但是它的增長(cháng)不可能(néng)複制之前十年的增長(cháng)，未來房地産市場一定是個增速減緩的過(guò)程，我們過(guò)去以商品房銷售面(miàn)積爲例，過(guò)去2009年之前，商品房銷售面(miàn)積的增長(cháng)速度每年符合增長(cháng)率16%左右，是一個非常高速的增長(cháng)。而未來，我們認爲房地産銷售面(miàn)積的增長(cháng)一定會降到個位數，所以增速是在下降。
之後(hòu)，分化加劇，整個市場的分化加劇體現在兩(liǎng)個方面(miàn)。前列，城市分化，不同的城市發(fā)展是不一樣的，有的城市增長(cháng)空間比較大，有的城市平衡，不增長(cháng)，有的城市就要下跌；第二個，企業也在分化，在目前的市場格局下，我們認爲下一步的企業一定會面(miàn)臨着整合和調整，這(zhè)是一個非常殘酷的現實，在這(zhè)樣一個情況下，我們房地産的投資怎麼(me)選擇呢？我認爲之值得大家關注的是兩(liǎng)個因素，前列，就是城市群衆因素。但是說城市分化是不是隻有一二線城市才有機會，其它城市就沒(méi)有機會呢？我不是這(zhè)樣看的，我認爲城市分化，不僅僅是三四線城市和一二線城市有區别，更重要的是三四線城市本身也是在出現一個分化的格局，所以說我們的選擇不僅僅是要選擇一二線城市，我們要有選擇原則，這(zhè)個原則是什麼(me)呢？前列，我們要關注城市群，城市群不是政府有規劃的城市群都(dōu)是值得我們選擇的，關鍵是我們要選擇那些人口城鎮密度大的城市群才之值得我們投資。城市群是産力之集聚，産業密度之大，發(fā)展之繁榮的地區，産業密度大意味着它會不斷的派生出新的産業，而不斷派生出新的産業它會帶來新的就業人口的增加，對(duì)房地産市場是之有利的支撐。所以我們前列要關注的是城市群，而且這(zhè)個城市群不是政府規劃的城市群，大家知道(dào)我們現在政府提出的未來城市發(fā)展道(dào)路要走城市群做爲城市發(fā)展的主題空間形态，全部規劃多少城市群呢？上百的城市群大大小小的城市群，不是所有規劃的地方城市群的地方都(dōu)是值得投資的，我們一定要選擇那些城鎮數量城市密度大的地方那些城市群才之有發(fā)展潛力和前景。第二，就是我們要非常面(miàn)臨一個殘酷的現實就是我們要高度關注高速鐵路網的建設，大家知道(dào)中國(guó)正在規劃高速鐵路網，這(zhè)個高速鐵路網由兩(liǎng)個部分組成(chéng)，前列部分是城市群内的同城化所支撐的快速鐵路交通，第二個是通過(guò)國(guó)家的高鐵把各個城市群連接起(qǐ)來，這(zhè)個規劃正在布局和實施之中，那麼(me)大緻可以想象等到那一天，中國(guó)的高速部分交通網建成(chéng)網絡的那一天。現在全國(guó)600多個名字叫(jiào)“市”的城市大緻可以分爲兩(liǎng)類，一類城市是在高速鐵路網的網絡上面(miàn)，它是交通的連接點，它在各個城市構成(chéng)了在高速鐵路交通網連接下變成(chéng)城市網，在這(zhè)個城市網上面(miàn)的城市未來的投資機會比較大，産業的積極度會更高，投資的成(chéng)本會更低，效率會更高，對(duì)人口聚集度會更明顯。而另外一部分城市是在這(zhè)個網絡下面(miàn)，在網絡下面(miàn)會減少投資的機會，就不如在網上面(miàn)那些城市的投資空間，所以我們說高速路的交通網的建設高鐵改變中國(guó)經(jīng)濟，一定是這(zhè)個格局。在農村有一句話：要想富，先修路，在城市是一個道(dào)理。城市高速鐵路網的建設將(jiāng)會使相當大的一部分城市發(fā)生變化，這(zhè)個過(guò)程就是房地産投資增長(cháng)的過(guò)程。所以我們說，我們要關注什麼(me)，我們要抓住要點，我們今後(hòu)的投資一定是要有選擇的，而不是過(guò)去隻要進(jìn)房地産就能(néng)賺錢的概念已經(jīng)一去不複返了。
未來市場是一個分化的格局，我們要從區域發(fā)展的角度、從整個國(guó)家發(fā)展格局的角度來作出我們自己的判斷，不僅僅是一二線城市，我們很多三四線城市高速交通網的建設也會改變。當然我們未來的投資也不僅僅是住宅市場，非住宅市場也面(miàn)臨着巨大的空間，同時也有很大的風險。總而言之，我認爲未來三中全會之後(hòu)中國(guó)的房地産市場是一個謹慎、樂觀的市場。